Almanya’da yaşanan yüksek enflasyon nedeniyle artan faiz oranları emlak piyasasını da etkilemiş ve fiyatlar oldukça artmıştı. Fiyatlardaki aşırı artışlar vatandaşların mülk taleplerini aşağıya çekerken yıllardır büyümeye devam eden emlak piyasası da ilk defa düşüş gösterdi.
Hamburg Uluslararası Ekonomi Enstitüsü (HWWI) ve Postbank tarafından ortaklaşa hazırlanan ve ülkedeki 400 bölgenin emlak piyasasının değerlendirildiği rapor söz konusu bölgelerin 3’te 2’sinde ev fiyatlarının düştüğünü ortaya seriyor.
Enflasyon emlak piyasasını kırdı
Rapor, emlak piyasasının Almanya’daki enflasyon oranının 6,9’a çıkmasına ayak uyduramadığını gösterirken, belediyelerin yüzde 63’ü talep edilen fiyatların artmasına rağmen mülklerin aslında değer kaybettiğini belirtiyor.
İlginizi çekebilir: Emlakçılar yetişemiyor: Bu evlere büyük talep
Örneğin ev fiyatlarının yüzde 0,7 oranında arttığı Hansa kenti Lübeck’teki ev fiyatları aslında yüzde 6,5 oranında değer kaybetti.
Konut fiyatları 2022 yılında ortalama yüzde 0,7 oranında azalırken önceki iki yıldaki yüzde 14,2 ve 9,6’lık artışlarla karşılaştırıldığı zaman durumun ciddiyeti daha iyi anlaşılabiliyor.
En sert düşüşün yaşandığı bölge
Araştırmaya göre Almanya’da en sert düşüşün yaşandığı bölge Nürnberg’in yaklaşık 70 km doğusunda bulunan ve Bavyera’da kırsal bir alan olan Amberg-Sulzbach belediyesi olarak görülüyor. Buradaki konut fiyatları 2022 yılında yüzde 23 oranında düşüş yaşadı.
Amberg-Sulzbach’ın ardından ise yüzde 20,5’lik düşüşle Doğu Almanya’nın Thüringen eyaletindeki Saalfeld-Rudolstadt bölgesi ve yüzde 18,4 düşüşle Saksonya-Anhalt’ın Saale bölgesi geliyor.
Konut fiyatlarında önemli düşüşlerin yaşandığı diğer bölgeler ise sırasıyla yüzde 14,5 ve yüzde 13,4 düşüş yaşayan Aşağı Saksonya’daki Hersfeld-Rotenburg ile Celle ve Saksonya-Anhalt’taki Wittenberg yer alıyor.
Enflasyondan nasibi alan bölgeler arasında emlak sektörünün son yıllarda patlama yaptığı Bavyera kasabaları da yer alıyor. Amberg’de fiyatlar reel olarak yüzde 13,1, kuzeydeki Hof, yüzde 11,4 ve Regensburg yakınlarındaki Straubing, yüzde 9,4 düşüş yaşadı.
Büyük şehirleri de etkiledi
Araştırmanın şaşırtıcı noktalarından biri ise Almanya’nın en büyük 7 metropolünün de bu fiyat düşüşlerinden etkilenmiş olması. Büyük şehirlerde ortalama yüzde 4,9’luk bir fiyat düşüşü gözlemlendi.
Geçtiğimiz yıl Almanya’nın büyük şehirleri arasında en yüksek fiyat gerilemesinin yaşandığı bölge olarak ise Münih öne çıkıyor. 2021 yılında konut fiyatlarının yüzde 15,3 arttığı Münih’te 2022 yılında ise reel olarak yüzde 6,9’luk bir düşüş görüldü. Münih’ten sonra yüzde 5,9’luk düşüşle Frankfurt gelirken onları yine yüzde 5’ten fazla düşüşün yaşandığı Düsseldorf ve Stuttgart takip etti.
Fiyatların arttığı bölgeler
Almanya genelinde konut fiyatlarında yaşanan düşüşlerden etkilenmeyen bölgeler de bulunuyor. 100 binden kalabalık olan çok az bölgede fiyatların yükseldiği gözlemlense de bunların arasında; Herne, Duisburg, Remscheid, Leverkusen, Wuppertal ve Oberhausen gibi Kuzey Ren-Vestfalya şehirleriyer aldı.
Geçtiğimiz yıl büyük şehirler arasından en çok fiyat artışının yaşandığı bölgeler ise Kuzey Ren-Vestfalya’daki Wuppertal ve Saksonya-Anhalt’taki Halle (Saale) oldu. Bu bölgelerde yüzde 5’in biraz üzerinde fiyat artışı yaşanırken bu artışın 2021 yılında neredeyse yüzde 30 civarında artışın yaşandığı piyasayla kıyaslandığında sönük kaldığı söylenebilir.
Büyük şehirler arasından Leipzig, yüzde 12,4’lük artışla ilk sırada yer alırken 2022’de en çok fiyat artışının yaşandığı bölge yüzde 22’lik artışla Bavyera’nın Bayreuth bölgesi oldu.
Bayreuth’un ardından yüzde 20,1 ile Thüringen, yüzde 19,9 ile Ilm-Kreis Bavyera’daki Kulmbach ve yüzde 17,7 ile Aşağı Saksonya’dan Aurich geldi.
Ülkenin Kuzey Denizi kıyısındaki popüler tatil bölgesi olan Kuzey Friesland’daki fiyatlar da artış göstermeye devam etti 2022’de ortalama yüzde 8,2 arttı.
Almanya’nın en pahalı şehirleri
Fiyatların en çok düştüğü büyük şehir olmasına rağmen, Münih hâlâ açık ara Almanya’nın en pahalı şehri olmaya devam ediyor. Buradaki evlerin metrekare başına ortalama maliyeti ise 9.774 Euro.
Hamburg, metrekare başına 6.685 Euro ile ikinci en pahalı metropol olurken ve onu metrekare başına 6.654 Euro ile Frankfurt izledi. Başkent Berlin’deki konut fiyatları da son yıllarda giderek yükselse de metrekare başına 5.904 Euro ile diğer büyük şehirlere göre hala daha uygun olmaya devam ediyor.
Yedi büyük şehir arasından arasında en ucuz olanlar ise metrekare başına 5.118 Euro ile Köln, metrekare başına 5.416 Euro Stuttgart ve metrekare başına 4.454 Euro ile Düsseldorf oldu.
Büyük şehirler çıkarıldığında Almanya’daki en pahalı bölge ise, Sylt, Föhr ve Amrum gibi adaları kapsayan Kuzey Friesland oldu.
Listenin devamında yer alan bölgeler ise Münih ve çevresindeki yerleşim yerleri olurken, bu bölgeleri Aşağı Saksonya’nın popüler tatil bölgelerinden olan Aurich izledi.
Araştırmada önerilen ucuz emlak bölgeleri olarak Saksonya-Anhalt, Thüringen ve Saksonya’daki kırsal bölgeler gösterildi.
Buna göre, 2022’de Saksonya-Anhalt’ın Mansfeld-Südharz semtinde, Saksonya’nın Vogtland semtinde ve Thüringen’in Greiz semtindeki alıcılar, metrekare başına 1.000 €’dan daha az ödedi.
(BD)
